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大发地产规模扩张下的困境:高息发债 “三条红线”全踩

2020/12/18 14:40:46 来源:电缆网 分享到:

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【电缆网讯】继下半年接连甩卖了三个项目回笼资金,大发地产近日又额外发行票面利率高达12.375%的8000万美元优先票据。而据不完全统计,大发地产今年已发行了4.8亿美元优先票据,其利率均高于11%。

根据Wind数据,截至今年上半年,大发地产剔除预收款后的资产负债率为71%,净负债率为112.8%,账面现金28.26亿元,而短期有息负债达到48.71亿元,现金短债比0.58。房企融资“三条红线”全踩。

据大发地产官网信息,公司创立于1996年,此前一直深耕于上海,直到2003年才首次进驻南京,并于2018年10月赴港上市。

虽然大发地产发展时间长达24年,但是其规模一直属于中小型房企。大发地产年报数据显示,2017-2019年大发地产合约销售额分别为41.18亿元、125.24亿元、210.17亿元,年复合增长率高达126%。根据克而瑞榜单数据,大发地产今年前11个月实现累计合同销售额263亿元,同比增长25%。

受益于合作开发,大发地产规模有了显著增长,但却陷入盈利困境。上半年,受新冠疫情及交付项目售价较低的影响,大发地产营业收入34.72亿元,同比下滑12.63%;净利润为1.41亿元,同比下滑55.29%。毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%;净利率则由8.12%下滑至5.03%。其经营活动现金流出现了2018年以来的首次净流出,流出金额达到38.48亿元,筹资活动则净流入31.83亿元。

大发地产的资金状况难言乐观。今年上半年,大发地产在手资金为57.93亿元(包括29.67亿元受限制存款及现金),其短期借款则为34.22亿元。

自2020年下半年以来,大发地产已接连发布出售3家子公司股权的公告。10月27日,大发地产两家全资子公司将上海凯暘置业有限公司100%股权出售给了上海迈亮,总对价经调整后确定为2.74亿元;11月13日,大发地产全资子公司再度出售两家子公司股权,其中余姚凯润88.3%股权总对价为1112.6万元;芜湖垠一100%股权总对价为8678.42万元。

为了偿还短债,大发地产今年已发行了4.8亿美元的优先票据,其利率均高于11%。据贝壳研究院发布的《7月房企融资报告》,今年7月房企境外债券融资平均票面利率为8.38%,而大发地产此次发行的海外债利率明显高于该平均值。

近年来,大发地产的有息负债总额不断攀升。截至2020年6月其有息负债总额达到109.65亿元,2019年底这个数额为90.93亿元,2018年为56.45亿元。截至半年报,大发地产一年内到期有息负债规模为48.71亿元。第二年到期的优先票据金额为21.76亿元,加上银行贷款和其他借贷金额达到34.66亿元。明年偿债压力同样不小。

值得关注的是,大发地产规模扩张背后,权益占比在迅速下滑。根据克而瑞榜单数据,今年前9个月大发地产权益销售额占比为57%,在上半年的基础上继续下滑。上半年其权益占比为59%,2019年则为67%。

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责编:陆佳
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