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大唐集团IPO“补血”:大力度拿地致负债高企

2020/06/10 09:02:37 来源:电缆网 分享到:

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【电缆网讯】近日,大唐集团更新了在港交所的招股书。此次IPO能否成功对于正在大力度拿地扩张的大唐集团来说非常重要。

地产

大唐集团总部位于厦门,是南宁三大物业开发商之一。公司大部分收益来自海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区,2019年海西经济区占比是最高的,达到了42%;北部湾占21.2%,京津冀则占到24.4%。

根据克而瑞数据,大唐地产2016到2018年流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元;权益销售金额分别为86.1亿元、447.7亿元、289.6亿元。

2019年,公司全口径金额339.5亿元,权益销售金额为187.8亿元,权益销售额大幅下滑35%,排名也由74名下滑到100名。离2018年宣布的三年1000亿的销售目标仍有很大距离。

从2017年到2019年,大唐集团营业收入分别为40.19亿元,54.96亿元、81.08亿元;纯利则为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元。

从招股书来看,公司这几年一直面临土地成本较高的问题。从2017年到2019年,已售每平方米平均土地收购成本分别为2420元、3229元、3983元,分别占当年平均售价的35.2%、36.7%、39%。2019年占比已经接近40%。较高的土地成本蚕食了利润。

2019年下半年以来,公司大力度拿地补仓。

在2019年11月30日发布的招股书中,大唐集团披露,从2019年6月30日至招股书披露前,公司获得16幅地块,其中14幅是从公开市场获得,总代价40.2亿元,余下两幅通过收购获得,未披露价格。16幅地块总面积达到100.14万平方米。

6月1日更新的招股书显示,2020年2月29日以来,大唐集团增加了7幅地块,其中包括公开市场的2幅地块和收购的5幅地块,代价分别为4.33亿元和34.44亿元,合计38.77亿元,总面积38.88万平方米。

粗略相加可以得出,2019年下半年至今公司拿地金额已经超过78.97亿元,获得的土储面积已经超过139.02万平方米。而布局的城市主要是漳州、重庆、岳阳、莆田、泉州、柳州及南宁等二三线城市。

截至2020年2月29日,大唐集团全部已竣工、开发中及未来开发土储建筑面积为889.72万平方米。2019年以来新获得的土储占较大部分。

在此时大幅加仓二三线城市,预计会对公司造成不小的现金流压力,大唐集团预计现有项目开发成本达到164亿元,其中2020年需要72.56亿元。

2017年到2019年,大唐集团负债总额持续攀升,从257.79亿元增长到297.51亿元,再增长到339.55亿元。

其借款总额则经历了三连降,分别为91.45亿元、84.61亿元、77.7亿元。由此导致公司净负债率在上市前夕由2017年的1087.9%,降到2018年的408.8%,再降到2019年的119.2%。但仍处在较高的水平。

除银行借款外,信托公司、资产管理公司及其融资平台是公司重要的融资来源。截至2019年底,尚未偿还的信托融资款项总额占借款总额的43.3%。信托融资涉及项目公司的股权质押。融资利率最高的一笔达到12%,大部分高于10%,最低的一笔也有8.8%。公司披露的7笔信托融资到期日均在2020年与2021年,总金额24.68亿元。

根据披露的资料,截至2019年底,公司一年内到期的借款总额为23.02亿元,一至两年内到期的为28.21亿元,而公司账面现金为22.14亿元,不够覆盖短债。截至2020年2月29日,两年内到期的借款总额已经达到55.84亿元。

这三年,大唐集团借款利息加上租赁负债利息合计高达8.31亿元、8.67亿元、7.38亿元,超过净利润,超过90%都资本化了。  

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责编:陆佳
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