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业绩颓势难遏 富力地产将面临债务大考

2020/06/01 13:30:41 来源:电缆网 分享到:

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【电缆网讯】在当前复杂的经济形势下,高杠杆房企资金压力进一步加剧,业绩颓势难遏,陷入高负债泥潭的富力地产将面临债务大考。

业绩颓势难遏 富力地产将面临债务大考

日前,穆迪将富力地产评级下调至B1,展望负面,反映出信用评级机构对这家华南房企偿付债务能力的担忧。穆迪认为,2019年末富力地产一年内到期债务约620亿元,持有现金仅约380亿元,加上测算后富力地产未来12个月的运营现金流,不足以偿还上述债务,只能借新债还旧债。

最近十年,富力地产的杠杆率一直居高不下。2017年-2019年,富力的净负债率由170%上升至约200%,今年一季末又上升至257%。财报数据显示,富力将在这两年迎来债务到期高峰。去年末,富力地产有息负债规模1971.41亿元,一年内到期债务622.71亿元,两年到期债务576.07亿元,六成债务集中在2020、2021两年到期。

今年以来,富力的债务紧张情况并未改观。截至2020年3月末,富力有息负债规模进一步攀升至2057亿,其中短债869亿、账面现金337亿,现金短债比进一步缩小。

今年五月初,富力地产100亿元公开债获批发行,计划全部用于偿付主要在今年到期的7只人民币债券。截至去年末,富力地产共有395.6亿元境内债券,2020年、2021年到期债券分别为181亿元、191亿元。

但穆迪指出,疲软的经济形势和投资者的谨慎态度,将加剧富力举借新债的不确定性。今年以来,富力先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债,100亿元公开债获批后尚未发行。

去年底,为偿还境外债务,富力以13.68港元/股配股,融资约37亿港元,导致富力大股东持股稀释。目前,创始人李思廉和张力分别持股富力30.99%和 29.52%。富力地产最新市值约330亿港元,股价不到10港元。

富力危机

富力地产是粤系房企知名企业,由李思廉和张力创办,昔日靠“旧改”起家,逐渐走商业和住宅并举路线。富力曾在广州珠江新城缔造辉煌,亦曾北上成功打造北京富力城,2007年前在行业中仅次于万科、中海等少数几家房企。

但受到2008年全球金融危机重创后,富力陷入低迷,近年来逐渐滑落至二线房企。2014年后富力开始再度发力,尤其是2017年拿下万达逾70家酒店资产的“世纪并购”,震动业内。富力不仅在此交易中暴赚130亿元,更视此为重新崛起的良机,喊出了2020年冲击3000亿销售额的目标。

然而,形势并未如富力想象的那么乐观。虽然富力在2018年成功迈入千亿房企业门槛,但市场大势不佳加上自身问题,2019年富力在降价促销的情况下也只完成1382亿元销售额,同比仅微增5%,在头部房企中表现较差,排位跌至房企前20名之外。

此外,富力巨资收购酒店资产,虽然看上去一举多得,纳入了长周期的优质资产,但在去杠杆周期却变成了富力的沉重负担。

富力以184亿元并购万达72家酒店后,在国内拥有90家酒店,成为中国最大的房企系酒店集团。不过,这些价值500多亿元的这些酒店资产,沉淀资金多、回报周期长,2019年贡献收入徘徊在70亿元出头,不到富力总收入的8%,远低于外界的预期。

低迷的销售、高企的债务杠杆,导致富力从去年下半年起紧急刹车。2019年7月初,富力还曾宣布入股华泰汽车,但此后迅速宣布暂停。与此同时,富力还在内部宣布暂缓拿地,促销售、抓回款。2019年末,富力地产拥有权益土地储备5790万平方米,与2018年末几乎持平。

但富力地产靠自身销售“造血”的能力羸弱。从回款率指标看,富力远低于行业平均水平,2019年回款率仅为62.2%,这直接影响了富力的现金流。

自2012年起,富力地产的经营性现金流已连续八年为负,始终未得到改善。2017年-2019年富力地产的经营现金流分别是-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。

今年富力的销售形势更为严峻。此前,富力将2020年销售目标定为1520亿元,但前四个月受疫情影响仅完成约260亿元。此外,富力的酒店收入今年也必然受到疫情沉重打击。

严峻形势下,富力还能否赢得投资人支持度过难关?这是对李思廉和张力的极大考验。

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责编:陆佳
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