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富力地产资金紧张局面严峻 债务兑付压力增大

2020/05/19 15:47:30 来源:电缆网 分享到:

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【电缆网讯】富力地产(02777.HK)是否面临现金流困境,最近半年一直被市场关注。2019年7月26日,富力地产董事长李思廉签署的一纸“原则上暂停拿地”的内部文件在网络流传,暴露该公司的资金饥渴。截至2020年3月底,全国已有过百家房企宣布破产的背景下,其处境令人关切。

富力地产资金紧张局面严峻 债务兑付压力增大

富力地产的现金流风险,在2019年下半年即已被爆出。网络流传的富力地产《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,要求“2019年下半年原则上暂停拿地”。行文尽管克制,却足以令人感受到无奈。

富力地产2019年中期的销售金额为602.2亿元,仅完成当年1600亿元销售目标的37.64%,远低于2018年同期的速度。按照当时的测算,富力地产短期借贷及长期借贷当期到期部分579亿元,同期的现金及现金等价物仅为235亿元,至少存在344亿元资金缺口。

2020年3月26日公布的年报数据显示,2019年富力地产的权益合约销售目标完成1318.9亿元,仅实现年度目标的86.37%。截至2019年末,富力地产一年内到期债务高达622.7亿元。尽管其声称持有现金229.04亿元,但资金缺口进一步扩大至393.66亿元。这意味着,富力地产资金紧张的局面不仅没有缓解,反而变得更严峻。

2020年4月3日,评级机构穆迪(Moody's)将富力地产及其香港子公司的“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪认为,“鉴于富力地产未来12-18个月的大规模再融资需求,对其企业家族评级的下调,反映出我们对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧”。

继2019年12月30日完成2.73亿股新H股配售,募集到37.35亿港元资金之后,富力地产在2020年第一季度内,已密集发出超过236亿元总融资额度的申请,虽说已有多个项目显示为“被受理”状态。Wind显示,富力地产于2020年4月21日发行了一笔企业债券(032000374.IB),募集到10亿元资金。5月10日,深交所消息显示,富力地产2020年发行的100亿元小公募债券状态更新为“通过”。即使110亿元的资金到位,富力地产仍然还有288.36亿元的资金缺口。倘若作最乐观估计,这些债券融资项目全部成功落地,亦有147亿元以上的资金缺口。这意味着,富力地产仍需完成147亿元以上的应收回款,或从他处挪腾同等现金才能填补这一缺口。

遭遇2020年新春的新冠肺炎疫情以来,全国房企于1月下旬先后停工停售,进入全民战“疫”状态,普遍遭遇了极限生存的考验。为应对疫情,富力地产也将楼盘营销搬到了线上,推出了“全民营销+网上看房+无理由退房”等组合拳。

公开资料显示,2020年2月15日至4月15日,富力地产所售全业态的房源都实现了在线购房。只要购房者在平台“富力好房”中缴纳3000元的定金并且签署《商品房网上认购书》,即可享受诸多福利。3月20日起,富力地产的促销活动进一步升级,除原享有的六项权益,还可享受“锁房升级权益”与“成交转化权益”两大“升级礼”。

销售数据显示,2020年1-2月,富力地产销售额仅为86.8亿元;2020年第一季度内,其权益合约销售金额为248.1亿元,销售面积约215.16万平方米,两项指标分别同比上升3%、11%。可以看出,富力地产的销售效果并不乐观,并且销售面积增速远高于销售金额增速,这应当不乏“以价换量”、薄利多销的成分。

市场寒潮持续、新冠肺炎疫情冲击,这是房地产市场的主旋律不变,即便销售政策边际宽松,亦难改房地产供销转折的大势所趋。行业萧条、销售乏力加之应收回款减弱,依靠销售回款以填补现金流量“窟窿”,压力山大。而销售和回款的难度高企,不仅深刻影响销售资金的回流,还将严重制约其融资能力。

根据2019年末数据,富力地产未来一年内到期的借款622.71亿元,其中包括,无资产抵押物(信用融资类)的债务规模约是240.34亿元,占比38.6%,非信用融资部分债务382.36亿元,约占其61.4%。

未来一年内,240.34亿元的信用融资到期之后,富力地产需要发债融资以实现“借新还旧”。加之2020年1月16日发行7亿元的超短期融资券,4月21日发债募集10亿元,5月10日通过的公募债券募集100亿元,富力地产仍然还有至少123.34亿元额度的融资需求。

富力地产一年内到期的622.71亿元债务中,有369.31亿元的资产抵押贷款。资产抵押融资,通常由企业资产净值提供担保,发行上限一般限定于企业的抵押资产范围之内。若房地产市场遇冷,房企资产的抵押价值还有下跌可能。粗略测算,若抵押类的资产市场价值下跌10%、20%,那么富力地产将新增38.24亿元、76.48亿元的资金缺口,那么,其信用类的融资需求或扩大至161.58亿元、199.82亿元。而信用融资部分的债务“借新还旧”又是压力重重。

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责编:陆佳
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