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汇景控股百亿市值“泡沫”:近4年年均销售额不足25亿

2020/01/17 13:25:13 来源:电缆网 分享到:

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【电缆网讯】1月16日上午,东莞房企汇景控股(09968.HK)开始于联交所主板买卖,开盘价为1.94港元/股,较招股价微涨0.01港元,并以1.95港元/股收盘,涨1.04%,总市值102.45亿港元,市盈率24.67倍。相对汇景控股不足16亿的年销售额而言,这一估值在内房股中处于偏高水平。

汇景控股

据WIND数据,目前港股房地产股的市盈率普遍在5-8倍之间,较高的市盈率在10-12倍。以2019年刚上市的德信中国(02019.HK)为例,2019年合约销售额450.8亿元,但其市盈率仅为5.06倍,总市值为80.74亿元。

同样新近上市的新力控股(02103.HK),年销售近1000亿,市值却也仅144.2亿,而汇景控股市值与之相当,近4年的年均销售额却不足25亿。

据汇景控股上市前一天的公告,根据公开发售初步提呈发售的发售股份未获足额认购,合共接获3180份有效申请,认购合共2535.4万股公开发售股份,相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍。不知这是否与定价过高有关?

作为2020年第一家在港上市的小房企,汇景控股可谓极具代表性,比如前期认购不足以及规模小、负债高等。这是一家非常典型的“迷你”型房企。

2002年,凭借着早期在汽车行业里积累的财富,时年34岁的伦瑞祥成立了东莞市汇景豪庭房地产(汇景控股前身),开始涉足房地产行业。2016年之后,汇景控股才走出东莞,目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。

更新后的招股书显示,汇景控股2019年上半年汇景控股累计销售面积为12.12万平米,实现销售额15.98亿元,实现营业收入13.16亿元,对应毛利润、净利润分别为6.83亿元、2.13亿元。

据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》,麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位,而汇景控股同期的合约销售额仅25.6亿元,约为前者的一半。

规模偏小,作为本土房企,汇景控股在大本营东莞面临的激烈竞争局面。有数据显示,截至2018年5月,在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条,其中,2017年中国销售金额前10名的开发商,有9个已经进军了东莞。

实际上,汇景控股的危机感不止来自于外部的竞争局面,其自身的财务压力也不小。

上市申请材料显示,2016年~2018年,其净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%,这一数据连续三年超过200%,截至2019年上半年,净负债率仍没有得到明显的缓解,依然超过200%,达240.4%。

而据克而瑞研究中心数据,2016~2018年176家房企加权平均净负债率均不超过90%,其中,2018年这一数据为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。而同期,汇景控股的净负债率约为该数值的3倍。

此外,截至2018年底,汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元,而同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款约9.0亿元,由此可得其现金短债比为0.18。

而据亿瀚智库发布的《2018上市房企现金短债比TOP100》,TOP100房企平均现金短债比为2.17,其中,汉港控股位居100位,其现金短债比为0.88,是汇景控股的近5倍。

进入2019年,尽管上半年的现金及现金等价物为2.1亿元,同比增长了11.4%,但同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款也增至11.1亿元,现金短债比仍维持在低位,为0.19,财务压力依旧巨大。

认购遇冷,连续三年净负债率超200%,2019年上半年现金短债比仅为0.19,规模偏小而债务压身的汇景控股能否借助资本市场力量越过寒冬,它的百亿市值是否“预留”了下跌空间?

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责编:陆佳
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